Sono tutti quei costi che, una volta sostenuti, non si vanno a sommare al proprio patrimonio personale netto. (es. parcella notaio, IMU, affitto mensile, ecc.) Quindi è come se questo strumento stesse simulando le due situazioni, vedendo in quale dei due casi il nostro patrimonio aumenterebbe di più (cioè quando i costi irrecuperabili sono minori).
Il rimborso di un prestito (escludendo la parte degli interessi) ad esempio non è un costo irrecuperabile, perchè va ad aumentare il nostro patrimonio netto, è da vedere più come un'accantonamento.
Gino paga 500€ al mese di affitto per 1 anno, alla fine avrà un patrimonio netto di -6000€. Andrea compra un orologio da 30000€ e lo paga in 1 anno a rate: ogni rata è 3000 euro, di cui 500€ sono interessi. Ipotizzando l'orologio abbia mantenuto il suo valore, dopo aver pagato le rate, avrà anche lui un patrimonio netto di -6000€ nonostante ne abbia pagati 36000! Questo perchè adesso ha anche un bene che vale 30000€ e che può vendere, infatti le uniche spese irrecuperabili che ha sostenuto sono state quelle relative agli interessi.
Si dà per scontato che si abbia la capacità fiscale minima necessaria per sfruttare a pieno le eventuali detrazioni, perchè dato che la maggior parte delle detrazioni dipendono dall'importo del mutuo, e che per accendere un mutuo con rata mensile di importo x, è necessario un reddito mensile netto di almeno 3 volte x, ne consegue che (in questo contesto) nel 99% dei casi chi ha diritto a delle detrazioni, ha anche una capacità fiscale sufficiente a sfruttarle in toto.
Inoltre, alcune delle spese una tantum relative alla stipula del mutuo (come le spese di istruttoria) a volte vengono dilatate nei primi anni oppure detratte direttamente dall'importo del mutuo, ma io ho preferito accorparle con l'anticipo, come del resto accade frequentemente nella realtà.
| Voce spesa | Importo | Detrazioni | Controparte |
|---|---|---|---|
| Interessi sul capitale del mutuo | Inserito dall'utente | 19% se prima casa (massimo 4000€ totali) | Banca |
| Assicurazione scoppio e incendio (obbligatoria e non detraibile, decreto-legge n. 59/2012, convertito in Legge n. 100/2012) | 170 * prezzo_casa / 100000 (stima annua) | / | Banca |
| Spese di istruttoria mutuo | 0.7% dell'importo del mutuo (valore medio) | 19% se prima casa | Banca |
| Imposta sostitutiva mutuo | 0.25% dell'importo del mutuo se prima casa, se no 2% | 19% se prima casa | Banca |
| Perizia immobile | 300€ + IVA 22% | 19% se prima casa | Banca |
| Imposta di registro immobile | 2% sul valore catastale dell'immobile, se no 9%, ma comunque non meno di 1000€ (valore catastale ≃ rendita catastale * 120), il valore catastale è generalmente molto più basso del valore di mercato | 19% se prima casa | Notaio |
| Imposte ipotecarie e catastali | 50€ + 50€ | 19% se prima casa | Notaio |
| Parcella del notaio | 2000€ + IVA 22% (valore medio) | 19% se prima casa | Notaio |
| Spese di intermediazione dell'agenzia | in media 4% da dividere tra venditore e acquirente, dunque 2% sul prezzo dell'immobile | tre | Agenzia |
| IMU (in affitto non si pagherebbe) | 0€ se prima casa, se no: IMU ≃ rendita_catastale * 1.05 * 160 * 0.009 (0.009 è un valore medio) | / | Comune |
| Spese straordinarie annue della casa (in affitto si pagano solo quelle ordinarie) | La baseline è di 300 euro annui, più un valore che dipende linearmente dal valore della casa: spese_straordinarie_annue ≃ 300 + (280 * prezzo_casa/100000) | / | / |
| Eventuale rivalutazione IN NEGATIVO dell'immobile | Valore calcolato in base alla rivalutazione annua data dall'utente | / | / |
| Eventuali mancati rendimenti finanziari derivanti dal fatto di aver comprato casa (ed eventualmente fatto il mutuo), non potendo investire il capitale impegnato o speso | Valore calcolato in base al rendimento dato dall'utente | / | / |
| Voce spesa | Importo | Detrazioni | Controparte |
|---|---|---|---|
| Affitto mensile (escludendo condominio e bollette) | Inserito dall'utente ed eventualmente aumentato secondo un valore indicato dall'utente | / | Locatore |
| Eventuale mancata rivalutazione dell'immobile | Valore calcolato in base alla rivalutazione annua data dall'utente | / | / |
| Eventuali mancati rendimenti finanziari derivanti dal fatto di pagare un affitto maggiore rispetto alla rata del mutuo, non potendo investire il risparmio mensile che potremmo avere in caso di mutuo (ove presente) | Valore calcolato in base al rendimento medio annuo dato dall'utente | / | / |
