Chi acquista la nuda proprietà diventa proprietario dell'immobile, ma non può utilizzarlo finché permane il diritto di usufrutto, detenuto da un'altra persona. Tale diritto, nella maggior parte dei casi, si estingue con la morte dell'usufruttuario.
Ma per un privato può aver senso comprare una nuda proprietà "a sconto"?
Oppure (finanziarimente parlando) è un errore a prescindere?
Questo articolo ha un taglio pratico e finanziario: tralasceremo gli eventuali aspetti emotivi di un'operazione per concentrarci su scenari concreti, simulando situazioni reali in maniera pratica. Ma prima è utile fare una breve introduzione.
Periodicamente, il MEF (Ministero dell'Economia e delle Finanze), pubblica dei coefficienti che danno un'idea di massima del valore di una nuda proprietà, partendo dal valore "standard" della proprietà.
Nonostante non siano realmente dei valori attendibili, approssimarli come tali non altererà in maniera significativa le nostre analisi.
Ecco ad esempio ecco i valori relativi al 2025:
| Età Usufruttario | % Valore Nuda Proprietà rispetto al valore originale |
|---|---|
| 0-20 anni | 5 % |
| 21-30 anni | 10 % |
| 31-40 anni | 15 % |
| 41-45 anni | 20 % |
| 46-50 anni | 25 % |
| 51-53 anni | 30 % |
| 54-56 anni | 35 % |
| 57-60 anni | 40 % |
| 61-63 anni | 45 % |
| 64-66 anni | 50 % |
| 67-69 anni | 55 % |
| 70-72 anni | 60 % |
| 73-75 anni | 65 % |
| 76-78 anni | 70 % |
| 79-82 anni | 75 % |
| 83-86 anni | 80 % |
| 87-92 anni | 85 % |
| 93-99 anni | 90 % |
Immaginiamo di voler acquistare la nuda proprietà di un appartamento del valore di 100.000 €, il cui usufruttario ha attualmente 65 anni (ipotizziamo un'aspettativa di vita di altri 20 anni).
Secondo la tabella, questo appartamento avrà un prezzo pari a circa il 50% del suo valore nominale, ovvero 50.000 €.
Immaginiamo anche uno scenario diverso: acquistare l'appartamento a prezzo di mercato (100.000 €) per metterlo al reddito, guadagnando ad esempio il 4% annuo NETTO del suo valore (4.000 € netti all'anno).
Saremo appena entrati in possesso dell'appartamento, e pur tralasciando molti degli aspetti favorevoli legati alla messa a reddito, come l'aumento dei canoni di affitto o la rivalutazione delle somme percepite mensilmente, questa rimane comunque l'opzione più vantaggiosa.
Infatti, in 20 anni avremo incassato 80.000 € nominali di rendite da locazione, mentre l'acquisto della nuda proprietà ci avrà fatto risparmiare solo 50.000 € rispetto all'acquistare la proprietà "standard".
Preciso che le spese straordinarie dell'immobile sono a carico del proprietario (o del nudo proprietario), dunque sotto quel punto di vista non c'è alcuna differenza. Stesso discorso vale per eventuali apprezzamenti o deprezzamenti dell'immobile.
Nella scorsa simulazione l'acquisto della nuda proprietà è risultata nettamente svantaggiosa rispetto all'acquisto con messa a reddito, sarà così anche nel caso di un investimento totalmente passivo come un ETF azionario world?
Ipotizziamo un rendimento lordo non troppo ottimistico: il 6% medio annuo.
Confrontiamo dunque i due scenari:
Acquistando la nuda proprietà (analogamente al caso precedente), dopo 20 anni avrò risparmiato al più 50.000 €, ma ipotizziamo anche una rivalutazione media annua dell'immobile del 2%.
L'appartamento dopo 20 anni varrà dunque 148.600 €, allora avremo "risparmiato" 98.600 €.
Ipotizziamo ora di acquistare 50.000 € di un ETF azionario world col rendimento lordo prima citato. Dopo 20 anni avremo un montante pre-tax di 142.886 €, considerando anche il 3x1000 di imposta di bollo annuale.
In definitiva, col 26% di tassazione sulla plusvalenza diverranno 124.743 €.
Quindi conviene la nuda proprietà rispetto all'azionario?
In realtà, abbiamo forzatamente fatto cherry picking, cioè abbiamo preso il più ottimistico dei casi di acquisto di una nuda proprietà e lo abbiamo confrontato con un caso realistico, ma non troppo favorevole, di investimento alternativo.
Cosa non è stato considerato?
Non abbiamo ad esempio considerato le spese straordinarie a carico del nudo proprietario, che in 20 anni possono ammontare a diverse decine o centinaia di migliaia di euro. O ancora, abbiamo ipotizzato una rivalutazione costante dell'immobile, assunzione estremamente coraggiosa e per nulla certa.
È doveroso inoltre ricordare che, al contrario di un ETF (che per definizione è quotato in borsa), una nuda proprietà non è un bene facilmente liquidabile.
Andamento investimento ETF azionario, utilizzando questo simulatore.
La nuda proprietà è generalmente svantaggiosa rispetto a forme di investimento più tradizionali, ma di certo non possiamo farne una legge generale.
Ogni caso va valutato in maniera indipendente, con criteri oggettivi e senza preconcetti.
